黃宗澤

          32 歲那年，他忽然驚覺，如果現在不創業，以後就更沒勇氣跳出舒適圈，所以他寧願放棄年薪600 萬，回臺創業。 用  麥肯錫學 開始創業 《30雜誌》撰文＝楊倩蓉 一個麥肯錫顧問，為什麼轉念開始創業賣冰？ 34 歲的丁光 婚禮佈置正，美國耶魯名校畢業，曾經在麥肯錫國際管理顧問公司擔任大中華區顧問，從南加大一路念到耶魯，畢業後從金融圈到麥肯錫管理公司，未來成就幾乎指日可待，但選擇了人生一條很不一樣的道路。 找房子 32 歲那年，他忽然驚覺，如果現在不創業，以後就更沒勇氣跳出舒適圈，所以他寧願放棄年薪600 萬，回臺創業。他選擇的創業項目，居然是霜凍優格（frozen yogurt）。 為什麼是霜凍優格？而不是時下年輕世代熱?燒烤靋瑪嚘蘢臛郱~？ 年少時曾經深受肥胖之苦，無法抗拒美食誘惑的丁光正，創業的目的就是希望找到好吃又不會發胖的美食。 為了找尋這個創業方向，跑遍美國東西岸，吃過20 多家霜凍優格，最後找到他心目中的理想品牌霜凍優格。看?襯衫扛漸奕齞蝷O，2009 年9 月，丁光正辭去麥肯錫工作，把霜凍優格當作創業生涯起點。 不過，面對台灣這塊陌生市場，讓這位麥肯錫顧問面臨兩大挑戰：一是如何讓沒聽過霜凍優格的台灣消費者接受高品質與高價位（平均一份價格約在150 ? 180 元，相當於一份簡 關鍵字廣告餐的價格）；二是提升顧客回流率。 過去在麥肯錫工作一年半的經歷，服務對象全都是美國《Fortune》雜誌選出的全球500 大企業，丁光正說：「麥肯錫教會我兩件事，這兩件事對我的創業產生很大的影響。」 麥肯錫學1 做好基本架構再出發 在一般人眼中，不過是賣冰 土地買賣的行業，但是丁光正的創業思維卻是一開始就用國際觀的眼光來經營這份賣冰事業。從大中華概念出發，把自己的店擺在世界舞臺上思考，他說：「 一開始我就決定做大，在台灣開出25家優格店，但如何利用這25 家店進入別的國家，才是以後我想要做的事。」 2010 年底，丁光正在台北開出3 家霜凍優 保濕面膜格專賣店，銷售率比去年同期成長90%；今年初，他已經計畫好進軍東南亞，預定在馬來西亞開出第一家海外店。丁光正是怎麼辦到的？ 丁光正在台灣展店之前，反覆做的第一件事是—先停下腳步做好基本架構。他先蒐集資料，找出國內外是否有先例可循，這些先例帶來的結果如何，哪些值得參考？哪些需要警惕，確 賣屋認方向之後，再開始著手。 他說，麥肯錫最厲害的地方就是用國際觀的眼光來看待一件事情。30 歲便進入麥肯錫擔任顧問的他，憑什麼讓大企業的老闆聽從他的建議與分析，原因就在於麥肯錫有非常完備的研究資料庫，可以鑑往知來找出相關領域的案例為對方分析比較，找出最理想的答案。 進軍台灣市場，他面臨的第一個選擇就是，究竟要 酒店打工賣高價位的霜凍優格，還是走低價位的霜凍優格？ 低價位雖然討喜，但是會降低品質，品牌反而容易折損，研究清楚，丁光正決心走高價位的路線。因為價位高，消費層屬金字塔頂端，客層雖小，在行銷上卻更能集中火力。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 土地買賣  .

          哈佛導師評論 一男趕集賣豬，天黑遇雨，二十頭豬未賣成，到一農家借宿。 少婦說：家裏只一人不便。 男：求你了大妹子，給豬一頭。 女：好吧，但家只有一床。 男：我也到床上睡，再給豬一頭。 女：同意。半夜男與女商量，我到你上面睡，女不肯。 男：給豬兩頭。 女允，要求上去不能動。 少頃，男忍不住，央求動一下，女不肯。 男：動一下給豬兩頭。 好房網 女同意。 男動了八次停下，女問為何不動？ 男說豬沒了。 女小聲說：要不我給你豬…… 天亮後，男吹著口哨趕30頭（含少婦家的10頭）豬趕集去了…… 哈佛導師評論： 要發現用戶潛在需求，前期必須引導，培養用戶需求，因此產生的投入是符合發展規律的。 另一男得知此事，決意如法 房屋買賣炮製，遂趕集賣豬，天黑遇雨，二十頭豬未賣成，到一農家借宿。 少婦說：家裏只一人不便。 男：求你了大妹子，給豬一頭。 女：好吧，但家只有一床。 男：我也到床上睡，再給豬一頭。 女：同意。 半夜男商女，我到你上面睡，女不肯。 男：給豬兩頭。 女允，要求上去不能動。 男：動一下給豬兩頭。 租屋網 女同意。 男動了七次停下，女問為何不動？ 男說：完事了～～～ 女：...... 天亮後，男低著頭趕2頭豬趕集去了...... 哈佛導師評論： 要結合企業自身規模進行謹慎投資，謹防資金鏈斷裂問題。 又一男得知此事，決意如法炮製兼吸取教訓，遂先用一頭豬去換一粒偉哥。 事必，天亮後，男吹著口哨趕38頭（含少婦家 租辦公室的18頭）豬趕集去了…… 哈佛導師評論： 企業如果獲得金融資本的幫助，自身經營能力將得到倍增。 知道此法男多，偉哥供不應求，逐漸要2頭、3頭豬換一粒偉哥。 哈佛導師評論：這就是通貨膨脹。 當豬價格漲到16粒一棵的時候。 哈佛導師評論： 該男已經進入邊際成本，除了擁有對自身能力的自信和未來良好願望以外，實際現豬流已 買房子經為零。 但換豬男越來越多，賣偉哥的決定，擴展生產能力，推出一種「次級偉哥」，如果你缺一頭豬，只要你承諾可以到該女房中一夜，就可以先借，事成後補交豬款，這個方法大大促進了偉哥銷售。 哈佛導師評論： 這就是貸款，讓企業可以根據未來的收益選擇借支流動資金。 偉哥專賣店後來在即使你一頭豬都沒有，只要你承諾可以到該女房中一夜，就可以先借，事成?婚禮顧問廎犮瞏瑒琚C 哈佛導師評論： 這就是金融創新，讓現在的人花未來的錢，反正等你老了未來的錢你也花不動。 消息一出，換豬男越來越多，有人找偉哥專賣店，這個項目太好了，我們把它變成優質基金，對外銷售債券，你們也就可以分享我的收益，如何？ 偉哥專賣店覺得甚好，於是該公司把換豬男分三類，一類是拿現豬換的，一類是一部分現豬貸的，一類是完全沒有現豬借的，發行三種債券。大家踴躍 禮服而上。紛紛購買偉哥專賣店的債券，偉哥專賣店生意太好，就把債券銷售外包給另外一家公司運作，該公司也一併大發其財 公司越做越大，甚至可以脫離實際偉哥銷售情況來發行，給自己和偉哥專賣店帶來巨大的現金收益。 哈佛導師評論： 這就是專業的人做專業的事，從實體經營到資本運作，經濟進入了更高的層次。 為了防止自己債券未來有損失，該公司決定給它買上保險，這樣債券銷售就更容易，因為一旦債券出現問題， 酒店打工還可以獲得保險公司的賠付，哇，公司銷售這下子太好了，保險公司也獲得巨大平白無故的保險收入。 哈佛導師評論： 這就是風險對沖，策略聯盟，提高了企業的抗風險能力，也保護了消費者利益。 換豬男太多，排長隊等待，該女無法承受，說老娘不幹了，我搬家，一時間有無數擁有偉哥的欠豬男。 哈佛導師評論： 這是個別現象，屬於市場的正常波動，不會影響整個經濟。 結果該女遲遲不肯搬回。一部分欠豬男沒有收入，只 21世紀房屋仲介好賴帳，結果大量債券到期無法換現豬吃，債券公司一看，一粒偉哥16頭豬，這哪里還得起，宣佈倒閉。 哈佛導師評論： 這是次貸危機，不會影響整個金融行業。 哪裡曉得債券公司還把債券上了保險，保險公司一看，這哪裡賠得起，於是也宣佈要倒閉。 哈佛導師評論：這是金融危機，還不會影響整個實體經濟。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 襯衫  .

          地上權標案 如火如荼展開 行政院下令禁止標售台北市國有土地，精華地段的國有地最多只能招標地上權，房地產業者預估，未來地上權住宅將越來越流行！ 酒店經紀 財政部國有財產局北區辦事處十月將標售地上權案，其中一筆位於台北市 酒店兼職南港區昆陽街的衛生署胸腔病院宿舍舊址，面積超過千坪，底價11億餘元；另一筆在台北市中山 術後面膜區的台北大學附近，位於合江街和興安街交叉口附近，緊鄰捷運中山國中和松江南京站，面積754坪，預估市價15億 好房網元，權利金底價則訂為10.6億元。 國產局曾於98年招標這塊土地，卻以流標收場，但官員認為時空背景不同，有信心這次能獲得建商青睞 信用貸款。為活化資產，國有財產局今（30）日也將進行6筆地上權設定案開標作業，其中以北市士林、新北市板橋等2筆較受到矚目。商仲業者表示，兩案底價都低於行 負債整合情，預期標脫的可能性相當高。 士林地上權設定案位於士林區美德街，近捷運士林站、士林夜市，面積269.22坪，底價2.36億元，換算每坪底價約87.87萬元，屬第三種商業區， 酒肉朋友具有陸客及士林夜市的延伸效應。 業者表示，以7月中標脫的劍潭天主堂為例，每坪土地標脫價格202萬元，換算每坪容積單價約89萬元，而今日要開標的士林地上權，每坪底價約87.87萬元，換算每坪容 房屋二胎積單價僅39萬元，即使以7折回推買斷價格，也不過55萬元，位置又不錯，預期標脫的可能性大。 至於另一筆板橋地上權設定案，位置在新北市板橋區光環路上，近三民路，周邊有光復國小及國中，面積889.15坪，底價4. 租屋網36億元，換算每坪底價49.02萬元，土地使用分區屬住宅區，可規劃學區住宅。 【鉅亨網新聞中心】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 關鍵字行銷  .

          鄉林：士林官邸旁建案一個月前已暫停 並申請變更中 台北市政府建管處對鄉 酒店經紀a>林建設(5531-TW 太平洋房屋)士林官邸旁建案的違規祭出處罰，鄉林 烤肉食材建設今天指出，士林官邸建案已於1個月前已暫停施作，目?買屋e正在申請設計變更程序中，並待政府核淮後將依相關建築法規規定繼續施作。 鄉 會場佈置林建設並強調，建案為為特定商業區，未來將依規定只作為商業及辦公使用。 鄉林建設位於台北市?九份民宿h林官邸旁的「士林官邸」建案，今日遭台北市政府建管處查核發現，沒有按核准的樓層高度施工，原核定的高度為3.5公 小額信貸尺，鄉林卻擅自加高至3.8公尺；此外，建管處也發現，此一建案未經申報勘驗先行施工，因此已勒令停工，並處以4.5萬元罰款。 【鉅亨網 信用卡代償記者張欽發 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店兼職  .

          憂資產泡沫 政府打房奏效 亞洲房市紛降溫 全球經濟放緩嚴重影響出口為導向的亞洲國家經濟，再配合各國政府的打房政策，亞洲多數國家房價普遍下滑。 這也代表自 2009 年以來暴漲超過 70% 亞洲房市終於止漲。過去幾年，在強勁經濟成長和投資客蜂擁進場之下，亞洲房地產市場一直相?結婚篲鷎x，投資者中還有許多為外資，他們認為投資亞洲房地產相較之下可以免受到全球金融風暴的影響。 像是中國北京、香港、新加坡、澳洲雪梨今年房地產市場都已出現大幅度修正，南韓首爾、泰國曼谷、馬來西 租房子亞吉隆坡則相對持平，日本房價則是連續 20 年走跌。 根據中國官方統計，中國 11 月的房產銷售量與去年同期相比下滑了 3.3%，不過中國等國由於有強勁市場需求，預計房價依然有撐，但新加坡房市可能就真的要慘了，部分分析師 買屋認為，新加坡房價未來 3 年可能還要再崩跌 30%。 渣打分析師預估，未來 3 年新加坡將會完成推出超過 10 萬的住宅物件，新加坡會出現如此建設熱潮，主因在於過去 5 年新加坡的房價漲了超過 70%，這也促使了新加坡政府對多房產購屋者加稅，同時 租辦公室也加徵外國人購屋稅，外國人多為中國、印尼、馬來西亞和印度人，他們的購屋量約佔了新加坡今年新屋銷售量的 36%。 大和證券分析師 David Lum 於報告中指出，「我們相信，2012 年底之後，房地產市場的結構性問題，也就是由於新建房產不斷推出導致未售出存貨 帛琉水準增加，將會持續打壓租金和房地產市場交易。」 儘管新加坡官方住宅統計指標顯示，新加坡上季房價依然微漲，但是房地產諮詢公司 GBRE 集團表示，新加坡第 3 季豪宅的平均價格較上季已經下滑了 2%，新加坡官方所顯示的是空屋價格上揚。 房價下跌之因多可歸咎於政府的打房政策，各 個人信貸國政府為緩解民眾買不起房子的民怨多採取房市降溫措施。 儘管有些地區的地產開發商和投資人還希望各國政府可以收回打房政策，但是對於資產泡沫的擔憂將會讓各國政府繼續維持相關政策。瑞士信貸分析師 Jinsong Du 認為：「現在對包括中國、新加坡在內的亞洲政府而言，資產泡沫形成的風險比房價劇跌的?21世紀房屋仲介滅I還要來得大。」 中國政府打擊房地產投機客，今年 10 月中國 70 個城市的房地產平均價格首次出現下跌。香港旗艦房地產公司長江實業執行董事趙國雄 (Justin Chiu) 認為，中國住宅市場中長期依然有強勁的需求，因為人們總是希望能夠改善、提升生活品質。 香港房價自 2009 年以來則是飆漲了近 75%，今年 7 月也出現了首 吳哥窟度下滑，7-10 月下滑了 4%，另外，香港住宅移轉量則與去年相比則下滑了 64%。 里昂證券房產研究主管 Nicole Wong 認為，中國和香港房價下滑的程度尚屬和緩，部份原因在於許多屋主寧願先留著房子，也不願在這不好的時機以賤價賣出。 香港特首曾蔭權周五時表示，政府遏止投機行為的政策將會持續實施，香港政府所祭出的打房政策包括對購屋兩 酒店兼職年內出售的屋主課稅。 其他亞洲國家的房地產價格出現普遍下跌現象，澳洲房產價格今年穩定下跌，吉隆坡房價預估也將隨著新加坡走低，而曼谷則是洪災之後房市大受影響，首爾房市目前也幾乎沒有變動。 【鉅亨網鄭杰 綜合報導】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 信用貸款  .

          6000萬以上豪宅擬實價課稅　衝擊大安區豪宅法拍流標 6000萬以上豪宅擬實價課稅　衝擊大安區豪宅法拍流標 NOWnews – 2012年3月24日 下午1:12 記者曹逸雯／台北報導 找房子 受到6000萬元以上豪宅擬實價課稅影響，豪宅法拍市場乏人問津？雖然附近豪宅已傳出每坪有180萬 土地買賣元的實力，但位於新生南路與和平東路口的豪宅，底價每坪132.8萬元，卻在第一次拍賣時就流標，令人意外，市場分析，在第?票貼G拍底價調降後，應該就能順利拍出。 台北地院民事執行處23日第一次拍賣大安區新生南路與和平東路交界的豪宅，位於新生南路三段21號13 室內裝潢樓的渥然居豪宅，底價1億4250萬元，總坪數137.9坪，內含3個車位36.61坪，包括1個坡道平面、2個機械平面，合計800萬元，扣除車位後，拆算每坪單價132.8萬元，不過，拍?酒店經紀瘚痕G卻無人投標，以流標收場。 台灣房屋研究中心執行長邱太?分析，受到6000萬元以上豪宅擬實價課稅影響，豪宅法拍市場乏人問津。因為去年渥然居2F及10F曾拿到市場賣，每坪成交價 酒肉朋友都站穩百萬大關，尤其附近的國美森美館頂樓傳出成交180萬一坪，勤美璞真13樓成交每坪230萬元、頂高麗景喊價每坪220萬元，比價效應下，渥然居至少有130萬~140萬以上的實力，結果流標收場，令人意外。 燒烤 台灣房屋研究中心研究員洪佩君也表示，渥然居由國內豪宅推手樸園建築團隊打造，樓高14層，地下3樓，1樓是lobby，2~4樓雙拼格局，5~14樓一層一戶，共16戶，基地共240坪，基地臨巷面長達49米，臨新生南路僅16米，屬於狹長型?個人信貸澈堮蛂A8米巷這一側並沒有高樓遮蔽，估計5、6樓以上都擁有大片採光，北面距「台北市之肺」大安森林公園約50公尺。 洪佩君指出，遭拍賣的13樓可直接俯瞰大安森林公園，視野景觀極具優勢，而巷內還有王雲五紀念館為鄰，人文氣息濃厚，加 長灘島上每戶都有車位，保全嚴密，種種條件都符合豪宅標準，最大的缺點，應該就是靠中油加油站太近，加上和加油站中間的矮舊老房，未來若蓋大樓，可能遮蔽高樓景觀，推估是流標的主要原因，預估第二拍底價降為1億1400萬元，拆算每坪單價104.65萬元，應可順利拍出。 591  .

          重新招商採取~自主更新模式~加速改建 ，作好風險管理 : 致 寶殿大廈全體區分所有權人 : 一、目前面臨的困境 : 1、如果不是因為海砂屋；我們大樓應該還有25年以上使用價值 澎湖民宿，對於居住風險~達30年含高氯離子建物所造成鋼筋腐蝕及結構衰竭現象，實證數據顯示海砂屋使用?ARMANIF30年將面臨加速衰竭臨點。 2、市政府99.08.20.函文通知；大樓業經鑑定為高氯離子混凝土建築物，市府公告 酒肉朋友之外已逐一通知區分所有權人，有關大樓被鑑定為海砂屋，確被列管分類「須補強」及最遲「應完成改建年度」。(應於104年7月29日前完成拆除， 票貼應設法陳情翻案) 3、B1及有地無屋共同持分參與改建；於法、於理，不會有情。有心人對應無辜的住戶，於財力、專業認知都有落差情況下，住戶肯定無奈 ! 土地買賣 二、重新招商採取~自主更新模式~加速改建 ，作好風險管理 : 1、如今亡羊補牢；惟按都市更新及海砂屋兩項容積獎勵利多政策，爭取到較高獎勵值加速尋求更新，至少爭取保有自?帛琉a室內面積1:1換回比率，以低房價交換更新之後較高房價，免於海砂屋的風險，少輸為贏 ! 2、招商選擇具有豐富經驗建經公司，納入銀行提供重建資金，加速整合、自助天助，重新招商規劃如下模式， 房屋買賣確保大多數住戶的權益 : (1)、更新團隊應處理 : 住戶整合、辦理都更各項作業 A、劃定都更單元 B、都更事業概要 C、都更事業計劃 D、權利變換計劃 E、申請建築執照 (2)、建經公司應處理 : 好房網 A、融資報告 B、起造人受託管理(建物) C、遴選營造廠 D、營建管理 E、工程監造、查核 F、銷售管理 (3)、銀行處理 ; A、代償現有房屋貸款 B、重建費融資 C、信託機制 (產權---土地、資金、分?買房子廕瑊z) D、續建機制 E、分戶貸款 寶殿大廈管理委員會 99.9.18. .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝  .

          超hot稅務新聞：財產不當讓與子女 稅難逃 財產不當讓與子女 稅難逃 父母中的一方，在配偶往生前，以顯著不相當的代價，讓與財產，例如股票等，給予自?酒店兼職v子女，國稅局認定這種行為就是「贈與」；法院在審理上也判決，這是贈與行為，應予?酒店工作l徵贈與稅額。 　三石保溫耐火材料廠公司，在國內產製有關岩棉材料及保溫防火器材略有名氣，該 西服公司前董事長賴聰明，在民國90年7月間往生；三石保溫公司負責人由其配偶賴林秀合接任。 　賴林秀合在89年6月15間， 室內裝潢將三石保溫公司的股票12,000股，按每股1,500元售給賴政男、賴政隆及賴政延等3個兒子。 　93年8月間，賴林秀合主動補申報贈與稅。台北市國 濾桶稅局經核算三石公司資產後認為，該公司每股淨值為5,921元。 　因此，以5,921元與當時出售價格每股1,500元的差額，核定贈與價額5,305萬2,000元，併計賴 借貸林秀合89年度前次贈與100萬168元，核出當年度贈與總額為5,405萬2,168元，應納稅額1,864萬1,084元。 　賴林秀合不服，主張三石公司所有在桃園大溪鎮等地有四筆土地，在移轉日年 西裝度的土地公現值應該分別為每平方公尺2,100元、30,500元，兩種數額，但國稅局卻核定為12,000元、 42,000元，顯示土地增值調增數有違誤情況。 　不過，法院審理後發現，國稅局曾重新計算後，核定變 澎湖民宿更三石公司的每股淨值應為6,334元。此一淨值，仍然高於國稅局以三石公司每股淨值5,921元核算的贈與價額5,305萬2,000元，依行政救濟不利益變更禁止原則，判決國稅局核定賴林秀合的贈與價額為5,305萬2,000元，沒有違誤，應予維 結婚西裝持。     　賴林秀合雖然是事後主動補申報贈與稅，但因是在國稅局發現其未申報之前，而且仍在核課稅期間，因此並未在補稅外被課予漏報的罰鍰；賴林秀合如果不服台北高等行政法院這件判決結果，仍可上訴最高行政法院。 襯衫  .